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Rafael M. Canesin

@rmcanesin

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  • @rmcanesin em 13/01/2022

    Boa tarde,

    Que tipo de crise? porque poderia ser uma crise imobiliária, então a situação seria um pouco complicada.

    Mas de qualquer forma, FIIs não são a saída para nada. São uma (ótima) opção de investimento com seus pontos positivos e negativos. Cabem em um portfólio diversificado, com ativos de diferentes categorias (renda fixa, ações, produtos atrelados ao dolar, etc). Apenas com uma diversificação coerente você terá uma carteira mais segura para passar bem por momentos de crise.

    Isso não quer dizer que é uma saída de nenhuma crise. Por exemplo: esta eventual crise, pode tornar a inflação descontrolada. Você, como morador do país, terá impacto no poder de compra do seu dinheiro (e seu salário). Mas o investimento imobiliário, se bem feito, tenderá a te proteger da inflação.

  • @rmcanesin em 13/01/2022

    Boa tarde,

    Há espaço para ambos em uma carteira saudável. Da mesma forma que existe empresas boas e ruins, existem fundos/imóveis bons e ruins, e o melhor para uma crise (e sem crise também) é você ter bons ativos comprados a bons preços.

    FIIs ou Ações depende do seu objetivo e do seu círculo de competência.

    Por exemplo: se você busca mais uma previsibilidade de rendimento mensal, FIIs naturalmente serão majoritários em sua carteira. Se você busca ganho de capital, pode ser o inverso.

    Se você entende toda a dinâmica dos FIIs e do mercado imobiliário, mas não entende muito bem como funcionam empresas e seus balanços complexos, FIIs serão majoritários em sua carteira (a inversa é verdadeira).

    Em resumo, o tempo não diz nada sobre em qual é melhor investir e sim o seu perfil, seu conhecimento e seu objetivo.

    Com isso bem definido, o tempo pode te dizer onde é melhor aportar. De tempos em tempos, podemos ver que um segmento está com preços mais atrativos que outro. Por exemplo: em minha humilde opinião, FIIs estavam muito mais baratos que ações ao longo do segundo semestre do ano passado, portanto, mesmo tendo ações e FIIs, dei preferência para aportar mais nos imóveis.

  • @rmcanesin em 02/01/2022

    Boa tarde, tudo bem?

    Para FOF (fundo de fundos) e fundos de CRI, o VP é calculado com base na marcação a mercado, já que os ativos possuem um lastro. Um exemplo: o FII EXPL11 possui apenas 1000 cotas do “FUND11”. Se o FUND11 está com preço de 12,00, o VP do EXPL11 é 12*1000 = 12000.

    Nestes casos, a reavaliação normalmente é mensal. Mas como refletem os preços reais daquilo que está em sua carteira, o VP é bastante realista (e acurado, já que é reavaliado com frequência).

    No caso de FIIs de tijolos, todos os FIIs são obrigados a realizar uma reavaliação patrimonial ao menos uma vez no ano (podem mais, mas não é comum, já que é caro). Na ocasião, o fundo contrata uma empresa especializada (e independente) que avalia o valor dos imóveis. Existem várias metodologias, como custo de reposição, comparação com pares, fluxo de caixa descontado, modelos híbridos, etc. Após a empresa reavaliar, o fundo comunica ao mercado. Alguns FIIs, inclusive, disponibilizam o laudo de avaliação para que possa ser consultado (não são obrigados a fazer isso, entretanto).

    Você pode olhar os fatos relevantes da Vinci desta semana (VILG11, VISC11, VIUR11) que comunicaram os resultados da reavaliação que acabou de ocorrer.

    https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=252041&cvm=true

    Apesar de ser feito por empresas especialistas, o VP é influenciado por premissas e pelo cenário econômico (tem um pouco de subjetividade). E não é recalculado o tempo todo, portanto, serve sempre como uma bússola.

     

    Abraços

  • @rmcanesin em 20/12/2021

    Boa noite,

    Sem dúvidas. O setor imobiliário oferece uma boa proteção contra a inflação.

    Historicamente, os FIIs têm conseguido entregar IPCA+6%. Porém, isto pode não acontecer de imediato.

    Nos FIIs de CRI, os pagamentos são ajustados pela taxa (majoritariamente, IPCA, mas temos muitos com IGPM que é outro tipo de inflação e alguns com CDI) mensalmente, com um delay medio de 2 meses. Portanto, para este segmento, você terá a proteção contra a inflação no curto prazo.

    Para FIIs de tijolos, você tem contratos sendo reajustados pela inflação e o patrimônio valorizando. Contudo, isto não é imediato. Primeiro, porque os contratos e patrimônio normalmente são revisados 1x ao ano. E segundo, porque depende de um ciclo de mercado.

    Mas se investir regularmente, reinvestir os proventos e focar no longo prazo, sim, os FIIs valem muito a pena com a inflação alta, baixa ou média.

  • @rmcanesin em 20/12/2021

    Boa noite,

    Uma análise apenas por indicadores não é completa e pode induzir a erros, por isso, é legal utilizar como um filtro inicial ou como um complemento.

    Alguns indicadores:

    • P/VP (principalmente para FOFs ou FIIs de CRI, que não devem variar muito de 1)
    • Número de cotistas/Liquidez (FIIs menos líquidos podem sofrer mais volatilidades)
    • Despesas/Receitas (é legal estar abaixo de 15%. Você precisará pegar esses dados no relatório)
    • Taxa de Vacância histórica e atual
    • Custo do m² (é legal para comparar com outros FIIs parecidos)
    • Preço por m² (é legal para comparar com outros FIIs parecidos)
    • Número de inquilinos, prazo dos contratos
    • % de Contratos atípicos x típicos
    • % de Alavancagem
    • LTV, Razão de garantia (para CRIs)
    • Taxa de indexador dos contratos
  • @rmcanesin em 20/12/2021

    Boa noite, tudo bem?

    Preço médio serve apenas para declarar imposto de renda. Nunca utilize para tomar decisão sobre novos aportes.

    Você deve realizar aporte apenas em ativos abaixo do preço teto. Estar acima disso significa que o preço estaria acima do quanto vale (ou sem margem de segurança).

  • @rmcanesin em 20/12/2021

    Boa noite,

    Em primeiro momento, o risco de qualquer renda variável:

    • Volatilidade no mercado secundário
    • Comprar a preços caros
    • Ciclo de mercado
    • Risco de ainda não saber bem o que está fazendo (não ter um objetivo claro, não entender das regras e tributações, etc).

    Depois destas, os riscos relacionados aos FIIs são os relacionados ao mercado imobiliário:

    • Vacância
    • Revisionais negativas (ciclo de mercado)
    • Inadimplência
    • Gestão (que esteja alinhada aos cotistas)
    • Crédito/Garantias (para fundo de CRI)

    Recomendo o livro: Fundos de Investimento Imobiliário – Aspectos Gerais e Princípios de Análise, do Roni Mendes.

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde,

    A resposta é a mesma para as duas perguntas.

    Este fundo tem apenas um imóvel/inquilino e teve um reajuste muito forte no contrato, que reduziu o valor do aluguel e causou bastante descontentamento nos cotistas (gerando pressão de venda e, por consequência, queda no preço).

    Recomendo que leia os documentos dos fundos, com os dados oficiais. Segue abaixo o fato relevante publicado na ocasião.

    https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=216580&cvm=true

    Abraços

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde,

    Vamos separar em 2 partes

    Primeiro, os FIIs de tijolos:

    Os contratos de locação, quando passarem por revisionais, provavelmente serão aumentados (há ponderações… se o contrato é típico, por exemplo, pode ter outros fatores e não apenas inflação). Isto deverá aumentar as receitas, mas não imediato (cada contrato tem suas datas. No geral, 1x ao ano). Também deverá valorizar o imóvel, mas isto acontece num recorte de tempo muito maior.

     

    Agora, para FIIs de recebíveis:

    O impacto na receita é imediato (pode ter uns 2 meses de “delay”), por conta de ser uma dívida. Aí vai depender do fundo. Alguns tem mais CDI, ou IGPM, ou IPCA.

     

    Estes são os fatores diretos. Há outros pontos macro. Por exemplo: a inflação pode desacelerar a economia e impactar as empresas, afetando as ocupações (ou as receitas de shoppings).

    Abraços

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde,

    Com certeza o segmento de logística é importante para a diversificação da carteira. Ainda mais no Brasil, que é um país muito grande e depende deste segmento para distribuir as produções pelo país.

    Há subestratégias dentro da logística (cadeia agro, e-commerce, etc), mas sem dúvidas a Logística é uma opção importante.

    Hoje, o segmento de logística representa em torno de 22% dos FIIs (IFIX, SUNO30).

    Abraços

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde,

    Na verdade, todos eles tiveram uma queda % próxima, orbitando pouco mais de 22%.

    As quedas, neste caso, são um reflexo do mercado, não uma particularidade destes FIIs. Alguns podem ter caído mais rápido e outros mais devagar. Alguns podem ter caído primeiro e outros depois. Mas no geral, estão em % próximos.

    Abraços

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde,

    Tal qual o Ibovespa, o IFIX é uma carteira teórica revisada periodicamente.

    As regras podem ser consultadas no arquivo oficial abaixo, mas segue resumido:

  • estar classificadas entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade, representem em conjunto 95% do somatório total desses indicadores
  • ter presença em pregão de 95% no período de vigência das 3 carteiras anteriores.
  • não ser classificadas como “Penny Stock”
  • https://www.b3.com.br/data/files/2A/56/E3/DD/A3943710DB551337AC094EA8/IFIX-Metodologia-pt-br.pdf

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde,

    Primeiro, não podemos esquecer que trata-se de renda variável e, portanto, varia.

    O preço negociado em bolsa nada mais é do que o preço que está sendo negociado. Não representa o valor. É definido primariamente pela lei da oferta e demanda.

    Neste caso, ter mais fluxo de venda do que de compra, impulsiona os preços para baixo, mas não seu valor.

    Esta queda que comentou, possivelmente é reflexo de pessoas vendendo para migrar para renda fixa, por conta das taxas de juros (independente da decisão ser correta ou não). Também houve bastante venda de institucionais, fazendo giro de carteira.

    Faz parte e é totalmente natural. O importante é focar no valor. Se seus FIIs são bons, enxergue como um “saldão de fim de ano” e aproveite para comprar pagando menos

    Abraços

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde,

    Você só precisa fazer isso caso tenha:

  • vendido cotas com lucro.
  • Os 20% de imposto deram 10 reais ou mais
  • Você não tenha prejuízos passados (em FIIs) para abater
  • Caso seja seu caso, recomendo assistir este vídeo. Achei bastante didático

  • @rmcanesin em 13/12/2021

    Boa tarde.

    Depende. Matematicamente, FII é melhor. Te dá muito mais liquidez, diversificação (de imóveis e locatários), possibilidade de aportar/vender apenas uma parte, tranquilidade (não tem dor de cabeça com inquilino), etc.

    Por outro lado, possuir um imóvel para locar está na cultura do brasileiro e representa muito mais do que apenas a renda. É algo que precisa ser pensado com calma e ponderar os fatores emocionais e o interesse da família.

    Caso opte pelos FIIs, não esqueça de estudar bastante antes de sair aportando, e não faça compras de uma vez. Não há pressa.