Marcos Baroni

A grande vantagem dos FIIs é a geração de caixa livre e proteção patrimonial. Uma carteira bem diversificada tem milhares de fontes de receitas. Na última década, praticamente 100% do meu patrimônio está em fundos imobiliários e difícil perder o sono. Não recomendo que as pessoas façam igual a mim, mas acho importante considerar os FIIs numa carteira diversificada.

Uma ação é um negócio. Tem dívida e tem riscos específicos. Um imóvel é adaptável e pode perpetuar no tempo, a depender dos gestores. Por isso, batemos tanto nesta tecla.

Não entendi sua última dúvida. Pode ser mais específico?

Abraço

Os percentuais funcionam como faróis. Não dá mesmo para acertar a casa decimal.

Acho que o investidor não deveria se preocupar tanto assim. Procure apenas não ficar tão distante do seu controle de risco. Estabeleça bandas percentuais mínimas e máximas e vá gerenciando.

Abraço

Olá Carlos,

Cada fundo tem um peso. Daí você tem que observar o valor pago no mês e calcular o DY de forma proporcional.

… ou simplesmente pegar o valor total pago e dividir pelo valor investido. Neste caso, o foco será o DY médio da carteira, o que é mais interessante para o investidor passivo.

Para quem pratica Gestão Ativa, dai estabeleça uma linha de corte. Por exemplo: fundo pagando menos de 0,5% é vendido e trocado por outro que paga mais. Apenas um exemplo, ok?

Abraço

Olá ajsousaneto,

BCRI caiu a renda porque a inflação caiu bastante, além do próprio CDI. Lembrando que o fundo tem posição alta em caixa face a última emissão.

EDGA caiu a renda pela crise no RJ (várias inadimplências e ações judiciais), além das revisionais.

KNIP é um excelente fundo de papel. Está passando por emissão e devemos fazer um follow-up no Radar da próxima semana.

Quanto a Gestão ativa, dai vai depender muito do seu perfil e objetivos. Cada caso é um caso e deve ser avaliado com critérios além da Renda propriamente dita.

Abraço

Olá Mtachet,

FIIs de Papéis tem mais relação com a inflação.

De toda forma, possuem também ativos atrelados ao CDI, além do próprio caixa.

Neste sentido, possuem uma correlação positiva “sim” com a taxa selic.

Mas acho que o mais importante é ficar sempre de olho na RENDA REAL, ou seja, o quanto o fundo está pagando acima da inflação. Este é o indicador que, de fato, interessa.

Abraço

Exatamente pablobraz,

Algumas corretoras possuem uma “aba” direto no próprio Home Broker.

Abraço

Olá brianrocha,

Fundos assim são bem complexos de se fazer uma profunda avaliação pela escassez de materiais.

Some isso o fato de estarem com 20% em default, além das amortizações. O caminho é mesmo liquidar tudo. De toda forma, não se tem informações em relatórios mensais consistentes como habitual em outros fundos.

Portanto, ativos assim (que tendem a liquidarem seu PL), exigem muita cautela por parte do investidor, pois corre-se riscos além dos já conhecidos.

Abraço

Olá Cromael,

Conta Escrow é uma conta criada para compartilhar os recursos financeiros que são acessados por diversas fontes com regras pré-definidas.

Um CRI, via de regra, tem uma conta escrow associada, onde cada investidor pega a “parte do bolo” que lhe é de direito.

Abraço

Olá pgfreire,

A princípio, todos os fundos de renda (tijolos) tendem a melhorar com a retomada da economia. Em geral, um PIB aquecido (e inflação controlada) irá refletir nos preços dos aluguéis, além, obviamente no consumo nos shoppings centers.

Lembre-se apenas que o Brasil é um país diferente. Temos de ficar de olho no PIB? Sim.

Mas não podemos tirar do nosso radar a Inflação e Juros, que podem influenciar bastante a precificação no secundário também.

Abraço.

O Tiago já fez ponderações importantes. Entendo que o primeiro passo é saber separar o que é “Patrimônio” e o que é “Investimento”.

Muitas das vezes, esta pergunta remete a quem deseja comprar uma propriedade para morar, e não investir. É preciso ter cautela neste tipo de avaliação. A compra de um imóvel físico para morar se traduz em conforto e segurança para a família. Isso foge da matemática e carrega premissas as quais não conseguimos justificar de forma óbvia.

Agora, supondo que este passo já tenha sido dado.

O que é melhor então: Comprar um imóvel para alugar “ou” investir em FII?

Temos agora que dar “outro passo”. É um imóvel residencial ou comercial?

Imóveis residenciais, via de regra, possuem renda baixa. Além disto, as assembleias são sempre muito desgastantes e dificilmente as atualizações são feitas conforme necessárias. O resultado quase sempre é um ativo defasado no longo prazo e um carrego de alto custo.

Imóveis Comerciais são interessantes, especialmente se o dono adquirir um ativo onde ele tem controle do terreno. Mas daí é uma questão de Volume. Quanto um investidor comum deverá acumular para comprar um ótimo imóvel comercial? É quase sempre “muito dinheiro”. E ao final, é possível que terá apenas 03 ou 04 locatários ao longo de uma vida inteira.

Perceba então que para investidores comuns, especialmente aqueles que possuem seu trabalho já bem definido, optar pelos FIIs maximiza muito a flexibilidade para se acumular patrimônio e ter uma renda pulverizada em várias fontes diferentes. Mas, claro, ele não terá o “gostinho” de dizer que é DONO.

Eu prefiro mais um maior resultado Financeiro do que a Vaidade! 🙂

1 cota tem que ter um dono.
E um banco precisa saber quem é o dono de cada cota. Esse é o serviço de escrituração.
Se um fundo tem 1000 cotas e 1 cotista.. A escrituração é barata.
Se um fundo tem 1000 cotas e 1000 cotistas…o custo do serviço é maior.

Olá BPMilhao,

O banco escriturador é quem faz o controle da relação cotas/cotista.

Via de regra, eles colocam que esta taxa pode chegar “até” 0,30%, por exemplo, mas normalmente fica bem menos.

Só chegaria neste valor, se o fundo tivesse milhares e milhares, o que não é o caso de “boa parte” dos fiis listados.

Por isso que pessoal não gosta de fundos com cota de 1,00 por exemplo. Iria gerar um excesso de cotistas, o que acaba comprometendo a rentabilidade final pelos custos.

Abraço e espero ter ficado claro, mas se tiver dúvidas, só falar.

Acho que as respostas já foram satisfatórias, mas quero procurar sintetizar de uma outra forma

Você enriquece em FII de Papel comprando mais cotas e não pela valorização em si.

E você compra mais cotas reinvestido ao menos o que representa a parte da inflação.

O cupom pode ser usado para suas despesas, mas procure ser conservador, portanto, controlar despesas é tão importante quanto acumular patrimônio.

Voltando aos papéis. Muita gente de mercado fala que FII de papel vai a zero com tempo. É uma premissa que discordo, porque via de regra, estes fundos fazem ofertas follow on, mantendo então a capacidade de securitizacao.

É uma tema que tenho falado bastante, em especial em nossos cursos de FIIs.

As margens estão comprimidas, porque boa parte do movimento se deu em função da queda da Selic e fechamento de curva de juros futuros.

A questão é monitorar a velocidade da queda da vacância, ajustes positivos dos aluguéis acima da inflação e reaquecimento da economia. Enfim, muita coisa boa para acontecer, além claro, de eleições, reformas, etc.

“Cautela” é o nome do jogo.

A princípio, qualquer investidor pode comprar no secundário. Me parece que tem uma corretora que não estava deixando comprar até que vc fizesse a declaração de “IQ” no cadastro.

Mas as ofertas primárias (follow on), via de regra, são para investidores que se declaram qualificados na base do Itaú Personnalité / Private.

Obrigado