Marcos Baroni

Olá Bruno,

Fazer “timing” carrega sempre riscos implícitos os quais temos pouco controle.

Entendo que compras recorrentes são, via de regra, mais interessantes justamente pelo fato de ter sempre boas oportunidades nos FIIs em carteira, seja Tijolo, Papel, etc.

Muitas vezes, esperamos a correção para “voltar a comprar” .. mas o mercado antecipa tudo muito rápido e podemos “perder o bonde” de boas oportunidades.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Tente dar uma olhada no Suno FIIs #34, publicado em setembro do ano passado.

Penso que poderá lhe ajudar um pouco mais.

Abraço e bom final de semana.

Prof. Baroni

Hezekiah, bom dia.

Os FOFs caem nestas horas porque os Gestores têm mais dificuldades para girarem suas posições a fim de gerar ganho de capital.

Neste sentido, é natural que no segundo semestre, alguns FOFs possam baixar suas distribuições. Difícil saber agora, mas é algo a se monitorar.

Entendo que as oportunidades nos FOFs surgem quando ficam (bem) abaixo do VP, pois em tese, você está comprando um Fundo que tem outros Fundos que estão sendo negociados com desconto, dando sentido na operação.  Veja, portanto, que o critério não é exclusivamente a Renda e sim, o que está “dentro” destes FOFs.

Espero ter ficado claro.

Abraço. Prof Baroni

Olá Jpaiva,

Entenda da seguinte forma: se vc tem um FII de Papel que paga líquido inflação + 7%. Essa referência, na prática, está relacionada ao VP.

Portanto, se vc paga um ágio de 10%, obviamente vc irá receber “por volta” de inflação + 6,3% (menos 10% dos 7%).

Percebeu??

Neste sentido, acho que em linhas gerais, o limite é o que o Tesouro Direto paga no título IPCA+

De toda forma, o IPCA+ é supostamente livre de risco, o que não faria sentido correr risco privado, por isso que pagar muito ágio em Fii de Papel é temerário.

Tem de ponderar caso a caso.. mas respeitando sempre esta “continha” aí como bússola na decisão.

Espero ter ficado claro, mas qualquer dúvida, estamos à disposição.

Abraço. Prof. Baroni

Olá Rigs,

Acho que sem a isenção tributária, a situação poderia se agravar bastante por a vacância poderia aumentar, gerando revisionais em cascata.

De toda forma, RNGO e CBOP são ativos bons e bem posicionados (localizados).

É um risco a se ponderar sempre na tomada de decisão.

Abraço

Olá Luciana,

Entendo que, apesar de estarem na “mesma classe”, são ativos bem diferentes. Vejamos.

Um FII de Papel é essencialmente um ativo de CRÉDITO com lastro imobiliário. Isso quer dizer na prática que o Fundo “empresta” dinheiro em troca de um fluxo de caixa mensal, atrelado à inflação (ou CDI). Se o pagamento for feito dentro da normalidade até o vencimento… ok! Em caso negativo, o Gestor tem de buscar as “garantias” que, via de regra, são imóveis e/ou mesmo o aval dos sócios de quem tomou o crédito.

Nos FIIs de Tijolos, temos uma propriedade física que gera renda. Ponto.

Os riscos são inadimplência, vacância e a natural deterioração do ativo.

Como dito, são avaliações diferentes.

Quero destacar que no caso do FIIs de Papéis, a grande “mágica” é a PULVERIZAÇÃO de riscos. São dezenas de CRIs com centenas (ou milhares) de origens de fluxo.

No caso dos Tijolos, temos mono ativos  e mono inquilinos (risco mais alto), onde a renda é binária. Ou tem, ou não tem.

Já no caso dos “multis”, o risco é menor.

Enfim, minha opinião: são ativos diferentes e que cabem em um carteira “imobiliária” diversificada.

Não são excludentes.

Se tiver, dúvida, estou a disposição.

Obrigado, Prof. Baroni

Olá,

De fato, este conflito pode abrir precedentes ruins e termos um ativismo “perigoso”.

Entendemos que o diálogo é sempre o melhor caminho e neste caso, há uma visível disputa o que gerou uma ruptura total entre as 02 instituições.

Acontece que outros Fundos de Fundos (ou os próprios da Hedge) podem começar a tomar posições mais pesadas em alguns FIIs, ocasionando situações semelhantes.

Enfim, tomara que seja um fato isolado. Estamos acompanhando de perto.

Abraço, Prof. Baroni

Olá,

É uma estratégia interessante sim.

Só tem de calibrar a velocidade para não “queimar todos cartuchos”.

Ah, observe também o “percentual de exposição”.

Cuidado com a tese: caiu, comprou!

Abraço. Prof. Baroni

Olá,

Entenda sempre que a renda REAL está “preservada”. Acontece que o retorno nominal aumenta e acaba atraindo mais investidores.

Portanto, com o retorno da inflação acumulada em 12 meses, em especial no IGPM, além de uma possível alta da Selic em 2019, estes FIIs tendem a ganhar mais tração.

Abraço, Prof. Baroni

Olá,

Neste momento, entendo que os galpões logísticos e industriais, além dos FIIs de CRIs.

Quanto aos shoppings: tem de observar a recuperação da economia, mas podem embarcar na esteira da retomada do PIB. A conferir.

Abraço. Prof. Baroni

Olá,

É a nossa visão sim, aliás, o simples fato dos juros futuros subirem já foram abertas oportunidades.

A correlação negativa é muito forte.

Sugiro a leitura deste artigo do Fiikipedia: https://www.suno.com.br/artigos/fiikipedia-juro-sobe-ifix-cai/

Abraço. Prof. Baroni

Olá,

É uma região que desenvolveu muito, mas talvez numa velocidade acima da capacidade de absorção.

Segundo a Buildings, a situação lá atual é a seguinte:

– 84 edifícios corporate (lajes >250m²)
– 40 edifícios office (lajes <250m²)

A taxa de vacância é:
– corporate: 29%
– office: 40%

E ainda há Atividade Construtiva (novas propriedades):
– corporate: 75 mil m²
– office: 15 mil m²

Os ativos que temos lá: RNGO e CBOP estão bem posicionados em termos de localização e acesso, até porque estão no início de Alphaville. A situação crítica é mais para dentro do bairro/cidade.

O maior risco que vejo hoje é a possível queda da isenção tributária em Barueri.

Abraço. Prof. Baroni

Olá,

O clima entre os Gestores da Hedge que são ex-CSHG, de fato, não está bom lá no CREDIT. E não é de hoje. Se puxar na memória, irá lembrar que teve um “climão” também em relação à baixar a Tx. de Adm. E a CSHG agora rompeu de vez: eles renunciaram definitivamente a Administração de ATSA, TFOF e FOFT.

Em linhas gerais, a questão é que a classe FOFs acabou ficando grande demais. Nosso mercado de FIIs é ainda pequeno e com poucos ativos muito líquidos e PLs grandes.

Inevitavelmente, teremos ativismo desta natureza por mais outras vezes. Não há muito o que fazer a não ser tentar entender a situação e ver qual lado teria mais razão. À partir daí, tentar se posicionar na AGE ou mesmo diretamente (contato)

Abraço, Prof. Baroni

Olá,

São produtos bem diferentes e por consequência a expectativa de retorno assimétrica.

Se tiver dúvidas específicas sobre FIIs, será um prazer lhe dar alguma orientação direcional.

Abraço,

Prof. Baroni

Olá,

Imagina que você tem 05 máquinas de fazer dinheiro. O governo vai lá e te toma 01.

Claro que seria desastroso para a indústria.

Matematicamente, você iria demorar um pouco mais de 02 anos para recuperar a máquina que foi levada! 🙁

Vamos torcer para o fantasma da tributação ir embora de novo.

Abraço, Prof. Baroni