Marcos Baroni

lucas,

Honestamente não tenho uma resposta para você.

A estratégia do “stop” em FIIs com visão de longo prazo é muito difícil, pois a queda pode abrir uma baita oportunidade.

Tem de olhar caso a caso.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

CleytonR,

BRCR11 é um bom Fundo, mas vive um momento delicado.

Tem muito potencial de valorização, mas depende de “n” variáveis.

some isso ao fato de que o FII está passando por uma possível troca de ativos com a Brookfield e o seu desenho poderá ficar bem diferente do que é hoje.

Se quiser investir, OK.

Mas acho que vc deve pensar numa “carteira”, pelo menos 5 a 7 opções (inicialmente.)

E depois te chegar entre 12 e 15.

Se for mais.. (acima de 20), sem problemas, mas daí vai depender do quão FII representa em seu patrimônio global para não gerar excesso de diversificação desnecessária.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Lpa,

Resposta difícil!! :)))

Sugiro que veja a Live de ontem, mas acho que um portfólio diversificado trará oportunidades nas 02 classes.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá Victor,

Acho que as 2 são válidas. Não há regrá única e definitiva.

Acho que comprar o FII que esteja com o melhor DY projetado seja a alternativa mais óbvia.

Mas nada impede de comprar um FII que esteja, naquele momento, negociando com desconto em relação a ele mesmo.

Perceba que são estratégias com expectativas distintas, por isso que ler o RADAR DE FIIS (2ª F) ajuda neste sentido para informações atualizadas de cada FII listado

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá ricardo

É um tema polêmico.

Agências bancárias estão ameaçadas pela digitalização. Por outro lado, ativos bem localizados podem ser usados “como marketing de rua” natural pelos Bancos.

BNFS tem proteção contratual, mas são aluguéis caros pela sua região. Isso é normal face o contrato BTS, mas ao final, é possível que ocorra algum reajuste relevante. Outro ponto a observar é o fato de que boa parte destas agências estão em regiões com baixo adensamento. Isso pode ser bom, pois o Banrisul sempre irá precisar das propriedades, mas por outro lado, o aluguel pode ser bem abaixo do esperado pelos investidores (no futuro), ao final do contrato.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá Victor,

Acho que as 2 são válidas. Não há regrá única e definitiva.

Acho que comprar o FII que esteja com o melhor DY projetado seja a alternativa mais óbvia.

Mas nada impede de comprar um FII que esteja, naquele momento, negociando com desconto em relação a ele mesmo.

Perceba que são estratégias com expectativas distintas, por isso que ler o RADAR DE FIIS (2ª F) ajuda neste sentido para informações atualizadas de cada FII listado

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá GFinzetto,

Foi apenas um ajuste contábil, visto que o Fundo estava alocando recursos e com descasamento no recebimento dos aluguéis no semestre passado.

Como tem que fechar a contabilidade, a alternativa do Administrador (CM) foi esta.

Não se preocupe. Não há absolutamente nada de errado, neste momento, com o Fundo (e com a Gestão).

Eu fiz inclusive uma sugestão ao Gestor que fizesse uma tabela (mês a mês) para mostrar que foi “puramente” fluxo contábil.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá eustaciodias,

Ter investidor mais qualificado é excelente, mas podemos ter outro patamar de negociação de preços e os DYs ficarem mais comprimidos.

Entendo que o mercado de FIIs deve se desenvolver cada vez mais, trazendo novas oportunidades justamente para mitigar este risco.

(…) inclusive o JorgHL (em outro tópico) a pouco me fez um questionamento nesta linha. Sugiro a leitura p/ complementar.

https://respostas.suno.com.br/pergunta/compressao-dos-yields-no-longo-prazo/

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá jorgHL,

Concordo 100% com você.

Por isso sou um incentivador de que o mercado de FIIs se desenvolva cada vez mais.

Temos de ter mais opções para não correr o risco que você comentou, que alás, foi muito bem pontuado (e lembrado).

Eu tenho procurado, sempre que possível, levar o conceito de FIIs para empresários que podem usá-lo como forma de viabilizar (e crescer) suas operações.

Acho que explicar a dinâmica de FIIs para o mercado em geral será importante para “destravar” alguns destes negócios.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá eustaciodias,

De fato, alguns candidatos tem falado nisto.

Não sei “qual a chance” disto acontecer, mas SE acontecer será sem dúvida muito ruim para o mercado de capitais (e imobiliário).

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá bubasp,

Eu gosto da ideia de usar os FIIs para viabilizar bons negócios e nos Galpões Logísticos isso funciona (e poderia funcionar ainda mais).

A questão é que tem de olhar caso a caso, a força do contrato, o risco de crédito além obviamente da importância deste ativo no longo prazo para o locatário.

Mas “sim”, gosto muito deste modelo, desde que sejam observados a “big picture”.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá Welinton

É difícil fazer “timing’, mas sem dúvida, os FIIs de Papel se tornam ativos com viés de proteção neste momento.

Por outro lado, entenda que a re-precificação dos FIIs (especialmente de tijolos) é mais em função das NTNBs longas do que a SELIC em si.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá Bolso_Cheio,

Na verdade, os FIIs podem se alavancar.

A questão é que no Brasil não há esta prática e há travas no próprio regulamento em relação à divida x PL do Fundo.

VISC tem uma dívida que representa hoje por volta de 5% do PL do FII, o que é altamente conservador.

Em tempo, a alavancagem é usada para potencializar o resultado, isto é, os aluguéis gerados pelo ativo comprado são suficientes para compensar os juros a serem pagos na dívida.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Olá CERCALBR,

Entendo que são estratégias diferentes, mas não são necessariamente excludentes.

Comprar um Fundo de Fundos significa terceirizar a escolha e o momento de compra/venda.

O que posso te dizer é que, historicamente, os FOFs não apresentaram bons resultados no Brasil, mas são os ativos mais “seguros” justamente pela pulverização natural de riscos internamente.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni

Bruno,

Pelo que temos acompanhado com informações junto à ABRASCE, não temos este risco no Brasil, até porque o desenvolvimento de shoppings por aqui foi bem diferente do que nos EUA.

Temos um clima tropical onde as pessoas vão ao shopping para lazer, alimentação, etc e não só “compras”.

Some também o fato de serem ambientes mais seguros onde tem total relevância a depender da região do Brasil.

Obrigado pela participação.

Prof. Baroni