Ao analisar os CRIs de um fundo, notei que a maioria dos CRIs tinha taxas de juro elevadas(entre 8 a 20%/ maioria entre 12-15%). ja posso o considerar um FII arriscado?

Fala, Luis!

Ao analisar um CRI, existem diversos parâmetros a serem observados para dizer se ele é mais ou menos arriscado.

Uma taxa média de 10%-12% é um indicativo no cenário atual. Porém, se fosse na época da SELIC a 14%, talvez não fosse considerado arriscado.

Quando se trata do setor imobiliário, o maior risco está na construção, pois existe o risco da variação do preço dos materiais de construção, custo da mão-de-obra, estouro de obra, etc.

Tendo isso em mente, um loteamento, que ainda não tem nada ou pouco construído, é mais arriscado que um contrato que tem como lastro os aluguéis a receber de uma grande empresa listada em bolsa, que tem os seus dados abertos ao público.

É preciso observar o que está por trás de um CRI.

Geralmente loteamentos e multipropriedades dependem bastante do desempenho da equipe de vendas, por isso a taxa dos CRIs costumam ser mais elevadas, pois existe o risco de não venderem ou ter muitos distratos.

Já um CRI com lastro em um contrato BTS (built to suit), que é atípico, ou seja, em caso de rescisão, o inquilino paga todo o aluguel previsto no contrato a valor presente, o risco é menor, pois geralmente são grandes empresas que fazem esses contratos.

Portanto, é possível concluir que não apenas as taxas dos CRIs dão sinal do risco, mas o que está por trás da origem do CRI. Construir algo é mais arriscado do que alugar para um inquilino com um bom histórico de crédito.

Espero que tenha ajudado.

Abraço!