Marcos Baroni
@prof_baroni
Analista de investimentos (CNPI) e especialista em FIIs. Responsável pela carteira de FIIs da Suno Research.
Paulo,
Acho que no site citado, trata do DY clássico (passado).
No nosso caso, falamos de DY projetado. Lembre também que a taxa de 12m é composta.
Em tempo, vale reforçar que o DY apresentado é com base no preço atual, e de toda forma, vamos revisar isto!
Já falei com o Suporte
Muito obrigado. Abraço!
Honestamente, eu sou voto vencido neste tema.
Acho que é tranquilo, pois conversei na Administradora e a ideia é só facilitar mesmo a gestão financeira e contábil do caixa do fundo com instrumentos na mesma instituição. Muitos interpretaram que o Gestor irá vender os ativos e investir em fundos do banco, nada a ver… mas enfim, minha sugestão é que vc ligue na BTG e fale com eles lá. Talvez fique mais seguro.
Abraço.
Prof. Baroni
O PL só irá ser “baixado” quando realmente as garantias forem totalmente descartadas.
O Default é atraso, mas não é, necessariamente, Perda Total.
Abraço.
Prof. Baroni
O caminho mais rápido é mesmo perguntar para o Administrador.
Agora, você pode também pegar o código do CRI e buscar na Securitizadora. Tem que fazer mesmo caso a caso. Busca direta mesmo… e daí tem que abrir o Termo de Securitização e olhar na descrição.
O que posso dizer para te tranquilizar é que uns 90% dos CRIs que temos hoje dentro dos FIIS são Sêniores.
Abraço.
Prof. Baroni
Infelizmente, não há uma resposta genérica. Acho que irá depender muito da tipologia do prédio.
Lembrando ainda que alguns ativos podem inclusive serem reconstruídos, por isso que FIIs onde o terreno é propriedade, acaba tendo um valor implícito maior. Por exemplo BBRC, o fundo tem flexibilidade pois é dono do terreno.
Já num prédio corporativo, isso é bem mais difícil, e daí, o retrofit acaba sendo a principal ferramenta de atualização.
No caso de logísticos, tem que se avaliar com mais critério pois dependerá do tipo de operação demandada e nos shoppings, valerá na maioria das vezes a criatividade do Administrador em conseguir um projeto que possa criar um novo estilo para o layout.
Abraço.
Prof. Baroni
Honestamente, acho que existem 02 questões sobre diversificação:
- Matemática
- Conforto pessoal
Muitas vezes, o pessoal olha só a matemática e acaba chegando em 12 a 15 fundos. Ok. Nada contra.
No entanto, talvez ficar de fora de alguns setores ou mesmo excluir fundos que vc acredita que tenham perenidade, pode ser também um grande erro. O melhor algoritmo de diversificação passa pelo “teste do travesseiro”. Veja as opções que te dê conforto e siga em frente.
Monte a sua macro carteira e aos poucos vá aplicando (e reaplicando) filtros e, naturalmente, chegará em um número ideal. Pela minha experiência, este número gira mesmo em torno de 20.
Abraço.
Prof. Baroni
Olha, nós buscamos sempre fazer o DY projetado, sempre nos preocupando no limite do preço teto até como forma de dar uma referência aos assinantes. Mas se puder depois me dar um exemplo específico de algum fundo, talvez eu consiga te orientar melhor. ok?
Abraço.
Prof. Baroni
Sim, de certa forma, “sim”.
A princípio, a vacância acaba sendo o principal gatilho para se fazer o Valuation e como isso poderá refletir nos preços do FII. Mas é bom ficar bem atento, pois muitas das vezes, no piso da taxa de juros como temos visto agora, onde as margens de segurança ficam menores, a aplicação do “algoritmo” de valuation precisa ser melhor calibrado.
Abraço.
Prof. Baroni
Em tempo, sugiro a leitura do ebook gratuito da Suno e faça o mini curso.
Acho que será uma boa orientação inicial.
Sim, diferença muito grande.
FII de Papel são fundos de CRIs.
Imóveis Físicos são ativos reais que podem ser comprados diretamente ou através de um Fundo de renda (Tijolo)
Abraço,
Prof. Baroni
Gestão Passiva é simples. O Gestor compra um ativo e faz sua gestão.
Gestão Ativa é permitido, via Regulamento, comprar e vender propriedades dentro do portfólio. Neste caso, a “mão do Gestor” irá influenciar diretamente o resultado final.
Abraço,
Prof. Baroni
Não é uma regra.
Há de se avaliar caso a caso.
Sugiro ler a trilogia do Fiikipedia onde fizemos comparações entre investir em FIIs e diretamente em imóveis.
Abraço,
Prof. Baroni
É uma decisão difícil e pessoal, mas a “cartilha” diz que começar pelos FIIs é mais interessante justamente pelos aportes menores, dividendos mensais, menor volatilidade e maior facilidade de interpretar os ativos.
Abraço,
Prof. Baroni
Sim, de certa forma, fundos com maior diversificação geográfica e locatários trazem mais segurança implícita.
Abraço,
Prof. Baroni
