Felipe Tadewald

Se tomarmos como base mercados maduros, como o americano, os imóveis geralmente entregaram ao longo do tempo, pequenos retornos reais anualmente de valorização, algo em torno de 0,5% a 1% em média. No Brasil, os dados apontam para uma rentabilidade similar, porém levemente acima, com períodos de distorção (como o boom imobiliário de anos atrás) com rentabilidades muito superiores à média, mas que invariavelmente tem essa distorção corrigida por períodos de preços estagnados ou em queda.

Em geral, pode-se esperar de um imóvel uma leve valorização acima da inflação, e aluguéis que tendem a crescer ao longo do tempo, o que é bom. Obviamente existem períodos que os imóveis, ou mesmo os fiis, estão bastante desvalorizados, e esses períodos costumam ser os melhores para o investidor ir às compras.

Já o mercado acionário, falando globalmente, entregou em média retornos reais em torno de 6% ao ano, sendo que no Brasil o retorno real em dólar foi um pouco superior, mais próximo de 8%.

A questão aqui é o investidor identificar boas oportunidades e investir em boas empresas que consigam performar acima da média, assim como nos fundos imobiliários, o investidor deve aproveitar momentos em que os fundos estão baratos, justamente para garantir uma rentabilidade maior no longo prazo.

A princípio sim, porém a minha sugestão é que você consulte um contador para ter certeza a respeito e se sentir mais seguro e confortável.

Eu avalio que existem oportunidades pontuais sim, porém, não acho que seja o momento ideal para utilizar grande parte da reserva de renda fixa para ir às compras.

Acredito, sinceramente, que o mercado ainda apresentará quedas expressivas ao longo deste ano mesmo, e quando isso ocorrer, deve ser o momento perfeito para o jacaré fechar a boca.

Por enquanto, sigo aproveitando as oportunidades pontuais que existem, tanto em ações quanto FIIs, mas sempre estando ciente que quedas podem vir.

No entanto, não devemos nos preocupar, pois as quedas devem ser comemoradas, visto que nos dão oportunidade de comprar ativos a preços de banana.

Pode-se dizer que a Hering, ao longo dos anos, se mostrou sim uma empresa boa, tendo entregue um grande crescimento de faturamento, de lucratividade, com grande expansão das lojas e expansão do mix. Isso tudo fez com que a empresa elevasse drasticamente seu faturamento e sua lucratividade.

Porém, ultimamente a empresa dá sinais de perda de competitividade, tanto por conta de uma maior concorrência, quanto pela questão de assertividade. A Hering tem deixado a desejar na assertividade de seu mix, e isso vem fazendo a empresa perder fatias do mercado de moda, onde a companhia tinha no passado uma grande participação.

Essa perda de competitividade e de marketshare da Hering pode ser notada, por exemplo, quando se considera as vendas por m² dos últimos anos, que vêm caindo de forma expressiva, ao passo que as vendas de vários shoppings e outros players do segmento crescem, mesmo em um período adverso como o dos últimos anos.

Reflexo também dessa deterioração da empresa é a perda de margens que a Hering tem entregue nos últimos anos, junto de uma retração no lucro líquido, no Ebitda e inclusive no faturamento.

O que se pode concluir é que, considerando todo o seu histórico, a Hering se mostrou uma boa empresa, porém essa condição parece estar aos poucos sendo perdida e eu avalio que seja necessário acompanhar a empresa com uma lupa, verificando o desempenho das vendas mesmas lojas, das vendas por m² e também a questão da assertividade, justamente para analisar se a empresa está pronta para voltar a ganhar espaço no mercado e voltar a crescer.

Caso queira avaliar a empresa de maneira mais aprofundada, eu sugiro que leia o relatório que nós (Suno) fizemos sobre a empresa.

Eu acredito que a melhor estratégia com FIIs é estruturar uma carteira diversificada, com inúmeros segmentos, e sempre priorizando aqueles que estão mais atrativos no momento.

Por exemplo, hoje vejo grande atratividade nos FIIs de papel, e portanto, hoje acho coerente direcionar mais recursos a esses fundos, mas obviamente, sem vender os demais, e sempre aproveitando oportunidades pontuais em outros fundos também, como os corporativos, logísticos e shoppings.

De fato, algumas BDR’s possuem baixa liquidez, porém, a princípio, para o valor indicado por você, você não deve enfrentar grandes problemas caso deseje encerrar posições.

Esses fundos, que vivem essas situações de pagamentos de amortizações e encerramento, são fundos que geralmente estão bem distorcidos em termos de preços, tanto para baixo como para cima. Ideal é avaliar essa distorção.

Recentemente o fundo KNRE11, por exemplo, era negociado (antes do inplit) por cerca de R$ 0,99, sendo que possuía um patrimônio por cota de quase R$ 1,30. O caso era ainda mais interessante visto que o fundo, por ter inúmeros imóveis ainda em período de repasse,  teria a princípio mais resultados ainda a serem reconhecidos, elevando o seu valor patrimonial e os resultados a serem distribuídos.

Na prática, o investidor que comprou a R$ 0,99, adquiriu um ativo que, nos próximos 2 anos especialmente, deve devolver para ele entre amortizações e rendimentos, mais de R$ 1,30~1,40.

Por outro lado, há de se levar em conta que nem sempre o valor patrimonial é uma garantia de recebimento. Existem casos em que a marcação contábil desses ativos está superestimada, e por mais que o fundo apresente desconto, pode ser que o investidor não consiga receber todo o valor que consta no patrimônio líquido do fundo.

Seja bem vindo a esse mercado maravilhoso que é o de fundos imobiliários. Você está começando muito bem, Guilherme, pedindo sugestões para estudar. O estudo é essencial nos investimentos, visto que lhe ajuda a identificar oportunidades, reconhecer os riscos e lhe dá entendimento sobre o produto e a estrutura do mesmo.

Hoje, eu recomendaria que você estudasse esses dois fundos de papel, que em minha visão, são ótimas oportunidades: BCRI11 e IRDM11.

O primeiro, administrado pelo Banestes, mas que tem como consultor a equipe de gestão do Fator, é um fundo mais consolidado, com uma boa carteira de CRIs, que foi estruturada em um ótimo momento da curva, com bons prêmios.

O segundo é um fundo recente, gerido pela Iridium, gestora fundada por alguns dos antigos gestores do VRTA11. Este fundo atualmente é negociado com desconto , e conforme as alocações sejam realizadas em novos CRIs, a rentabilidade mensal do mesmo deve ser bastante incrementada.

É um fundo novo, mas que deve distribuir rendimentos em breve. É importante lembrar que como é um fundo novo, e a sua carteira ainda está em maior parte alocada em renda fixa, com o CDI baixo, a renda do fundo deve ser bem fraca nos primeiros meses, melhorando à medida que o fundo realize alocações.

No curto prazo, sim, é possível. Porém, ganhos consistentes e recorrentes através de trades são extremamente difíceis. Os estudos apontam que cerca de 95% dos traders perdem dinheiro e abandonam o mercado nos primeiros anos. É muito provável que , mesmo que você consiga ganhar um pouco no começo, logo entregue todo esse lucro e fique no prejuízo.

Entre seguir a estratégia de trade, que é bastante arriscada e jamais foi provada como eficiente, ou a estratégia fundamentalista de grandes investidores (como alguns dos mais ricos do planeta) que já se provaram eficientes e rentáveis no longo prazo, eu, obviamente, fico com a segunda opção.

O P/VP das empresas de milhas, como também nas seguradoras, não deve ser avaliado isoladamente e nem deve ser um empecilho para o investidor escolher a empresa, visto que, como essas empresas possuem uma base de ativos pequena frente a rentabilidade que as empresas criam através desse patrimônio, o ROE acaba sendo muito elevado, e por isso o mercado precifica essas empresas com um P/VP bastante elevado.

Através de servidores, computadores, e sistemas, essas empresas conseguem gerar muito caixa e muito resultado e conseguem ter uma grande escala em seus negócios, ao contrário de empresas de outros segmentos, por exemplo, que necessitam comprar maquinários caros, estruturar grandes fábricas e investir muito capital para crescer.

Na prática, como você mesmo disse, as empresas seguradoras e de milhagem, necessitam investir pouco para continuarem crescendo, e sobra a elas muito caixa, o que permite a essas empresas distribuirem grandes parcelas de seus lucros aos acionistas, sem abdicar do crescimento. 

Já pensou se o mercado ignorasse o ROE elevadíssimo dessas empresas e precificasse a Multiplus, por exemplo, com um P/VP 2? A empresa custaria cerca de R$ 3,00, e teria um dividend yield próximo de 100%. Bem irreal, concorda?

Olá Patrick. É importante ter em mente que os resultados da Unipar estão positivamente impactados também por um preço mais elevado da soda, um fator pontual e que não acreditamos que se perpetue. Isso por si só, acaba trazendo margens mais elevadas à empresa, e resultando em números maiores.

Além do mais, quando você olha para esse dividend yield, é importante saber que ele é totalmente não recorrente, visto que a empresa pagou ano passado dividendos elevadíssimos com base em suas reservas de lucros, fato esse que não deverá se repetir. Ou seja, dividend yield de 17% é irreal.

Apesar disso, nós estamos sempre estudando a possibilidade de elevar o preço teto da empresa, visto que em nossa visão, ainda existe sim margem de segurança, embora bem menor que no passado. Quaisquer novidades neste sentido, informaremos nos relatórios.

De fato, o valor dos imóveis, em especial o das capitais, assusta, visto que estão fora da realidade da maioria dos brasileiros. Temos a impressão que com esses preços oferecidos, vivemos realmente em um país muito rico, o que não é bem verdade.

No entanto, existem muitas pessoas com condições de comprar imóveis com esses preços. Geralmente, são empresários, executivos, ou mesmo funcionários públicos de alto escalão, ou , muitas das vezes, são pessoas que já possuem algum imóvel adquirido no passado, quando os preços eram bem menores, e hoje vendem esses imóveis para comprar outros ou usam na troca. Há também os herdeiros, que herdam imóveis que valem bastante hoje, e que podem usar esse imóvel na negociação da compra de um novo.

Apesar de parecer muito distante para o investidor chegar a essas cifras, em especial o que aporta pouco, o fato é que, no longo prazo, com o poder dos juros compostos ao seu lado e a disciplina dos aportes e dos reinvestimentos de dividendos, além do tempo, qualquer um consegue atingir grandes cifras na bolsa

Para a Unipar, é ideal olhar os dois. O consolidado oferece uma visão mais ampla dos negócios e do operacional de todas as empresas do grupo, com todos os números das empresas, consolidando os números.

Já a controladora demonstra os números que representam as devidas participações da Unipar na Indupa e em controladas.  Ou seja, na hora de avaliar múltiplos, o ideal é considerar os números da controladora, já que os números da controladora estão ajustados pela participação da Unipar.

Você deve declarar na sua declaração anual do IR, se você não realizou vendas que superaram R$ 20.000,00 em um mês, com lucro, visto que essas são isentas.

Caso tenha realizado operações de vendas acima de R$ 20.000,00 ou realizou vendas com lucro em FII, você deve realizar o pagamento do imposto devido até o último dia útil do mês seguinte, e declarar também na sua declaração anual.