Em relaçao a FIIs de papel, porque eles são tão bons? como avaliar um? sei que muitos falam de IRDM, DEVA, HCTR etc, mas gostaria de entender o que avaliar para saber se é bom ou não.

Fala, Ronie!

Eu particularmente começo avaliando um FII pela gestão, entendendo qual o racional deles, o histórico, etc.

Para isso, é necessário ler o regulamento, os relatórios gerenciais e assistir a pelo menos uma entrevista do gestor.

Em seguida, procuro saber o nível de risco dos CRI que estão no FII. Quando tem rating fica mais fácil. Quando não tem, aí é avaliar o que está por trás dos CRIs.

Falando de riscos, eu diria que aqueles que envolvem financiamento a construção, loteamento, multipropriedade são os mais arriscados. Os que tem por trás um contrato atípico de uma grande empresa seriam menos arriscados.

Uma avaliação da distribuição em relação aos indexadores (IPCA, IGPM, CDI, etc) é interessante também.

Acho que para começar esse seria o caminho. Claro que tem mais coisas para verificar, mas acredito que já seja um norte.

Espero ter ajudado.

Abraço!

Oi, Ronie!

Complementando a resposta do Artur, é importante entender o que você está considerando ao dizer que “eles são tão bons”. Talvez esteja olhando apenas para o dividend yield recente e comparando diretamente com os rendimentos de fundos de tijolo, sem considerar as diferenças entre eles. Como tudo no mundo financeiro, se tem um retorno maior, existe também um risco maior atrelado.

Os fundos de papel correm o risco de crédito, ou seja, pode ser que alguém não pague o combinado. Simplificando, os CRIs são dívidas que serão pagas aos fundos atreladas a algum índice, como IPCA ou IGP-M, e os fundos correm o risco de crédito (não pagamento) ao investirem nesses CRIs.

Os fundos de tijolo têm o imóvel físico. Cada fundo tem a sua política e precisa ser estudada, mas existe literalmente o tijolo para você se apoiar. Então corre-se o risco de vacância, por exemplo, mas apesar de perder o fluxo de caixa até encontrar um novo inquilino, o imóvel continua sendo propriedade do fundo.

Além disso, os fundos de papel te repassam diretamente a inflação pelos índices aos quais está atrelado, por isso o valor de mercado tende a estar sempre muito próximo ao valor patrimonial por cota. Já os fundos de tijolo tendem a repassar a inflação nos contratos de aluguel, além da valorização dos imóveis ao longo do tempo com as revisões anuais dos imóveis.

Espero que tenha te ajudado a entender, mas não ache que isso é tudo, existe muito mais a se analisar 😉