Uma das principais métricas que vejo para dizer se um FII está "caro ou barato" é o P/VP. Entendo que não é só isso que deve ser analisado para decidir investir ou não em um fundo, mas a minha dúvida é a seguinte: Quem determina (ou valida) o Valor Patrimonial (VP) de um FII? Especialmente no caso de fundos de tijolos, esse valor não é muito sujeito às condições de mercado? Penso que às vezes isso pode ser igual àquele sujeito que tem uma casa que acha que ela vale um valor X, mas a realidade é que ele não consegue vendê-la por este valor se tentar. Em resumo: como se determina (ou se valida) o VP de um FII?

Boa tarde, tudo bem?

Para FOF (fundo de fundos) e fundos de CRI, o VP é calculado com base na marcação a mercado, já que os ativos possuem um lastro. Um exemplo: o FII EXPL11 possui apenas 1000 cotas do “FUND11”. Se o FUND11 está com preço de 12,00, o VP do EXPL11 é 12*1000 = 12000.

Nestes casos, a reavaliação normalmente é mensal. Mas como refletem os preços reais daquilo que está em sua carteira, o VP é bastante realista (e acurado, já que é reavaliado com frequência).

No caso de FIIs de tijolos, todos os FIIs são obrigados a realizar uma reavaliação patrimonial ao menos uma vez no ano (podem mais, mas não é comum, já que é caro). Na ocasião, o fundo contrata uma empresa especializada (e independente) que avalia o valor dos imóveis. Existem várias metodologias, como custo de reposição, comparação com pares, fluxo de caixa descontado, modelos híbridos, etc. Após a empresa reavaliar, o fundo comunica ao mercado. Alguns FIIs, inclusive, disponibilizam o laudo de avaliação para que possa ser consultado (não são obrigados a fazer isso, entretanto).

Você pode olhar os fatos relevantes da Vinci desta semana (VILG11, VISC11, VIUR11) que comunicaram os resultados da reavaliação que acabou de ocorrer.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=252041&cvm=true

Apesar de ser feito por empresas especialistas, o VP é influenciado por premissas e pelo cenário econômico (tem um pouco de subjetividade). E não é recalculado o tempo todo, portanto, serve sempre como uma bússola.

Abraços