Diferença entre vacância física e financeira?

A vacância física representa quantos porcento da metragem de um portfólio está vaga.

Por exemplo, se um portfólio possui 100 mil metros quadrados e 30 mil estão vagos, então a vacância física é de 30%.

Já a vacância financeira é baseada na estimativa de fluxo de caixa do portfólio. Por exemplo: se existe uma estimativa de que o portfólio tenha potencial de R$100 mil de renda mensal e está deixando R$20 mil a menos que o potencial, a vacância financeira será de 20%.

Existem portfólios que alguns imóveis valem mais do que outros e seu aluguel é mais carinho metro quadrado. Desta forma, eu prefiro analisar sempre a vacância financeira ao invés da física.

Então é um importante indicador na hora de analisar um fundo. As vezes a gente se deixa enganar pela porcentagem da vacância. Pode acontecer de a vacância física estar alta mas não impactar tanto assim na financeira e vice-versa.

Geralmente, quando um fundo imobiliário tem ativos parecidos em seu portfólio a vacância financeira tende a ser parecida com a física.

Em portfólios que possuem diversos imóveis com padrão de qualidade diferentes, é natural que a vacância física e financeira tendam a divergir quando existe aumento de vacância.