Fundos Imobiliários
DY com base em projeção de juros futuros
Boa tarde.
Muito se fala da relação do preço de um fundo imobiliário ter uma relação inversa a taxa de juros. Dentro dessa linha, acredito que os valores de mercado de hoje já estejam com base nas indicações de juros futuros, correto?
Sendo assim minha dúvida é:
Vou usar o VISC11 como exemplo.
Hoje ele está custando R$ 102,69, o que dá um DY 0,59% com base no último rendimento (R$ 0,61). Isso representa hoje um ganho de 112% do CDI. Caso os juros para 2019 fiquem na casa de 8%, o rendimento de hoje daria um retorno de 90% do CDI. Nesse sentido o correto, visando essa proteção de 100% do CDI seria esperar o preço da cota chegar a R$ 92,00 (preço que estava alguns dias atrás).
Essas contas e formas de pensamento estão corretas?
Imaginar um preço de alvo de compra com base no juros futuros é a melhor forma de escolher a entrada em um ativo?
OBS: Estou considerando que o valor da cota vai se manter no mesmo patamar, sem ganhar ou perder com o valor de compra, só analisando mesmo essa relação de retorno.
1 Resposta
Eu acho que faz sentido essa comparação no caso dos fundos de recebíveis, onde as cotas não possuem tanta valorização, e mesmo nesse caso, eu compararia com os prêmios na NTN-B, e não com juro DI.
No caso de fundos de tijolo, comparação com CDI não é tão simples assim, pois é preciso levar em conta a valorização dos rendimentos.
Mesmo que a cota fique parada (improvável para bons imóveis)os rendimentos tendem a aumentar conforme o tempo passa. Assim, o que é um yield hoje de 0,59%, daqui a 5 anos poderá ser de 0,8% em relação ao preço de HOJE (yield on cost).
Dessa forma, fazer esta comparação sem levar em conta este aspecto do crescimento dos rendimentos não me parece o correto.
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Eu acho que faz sentido essa comparação no caso dos fundos de recebíveis, onde as cotas não possuem tanta valorização, e mesmo nesse caso, eu compararia com os prêmios na NTN-B, e não com juro DI.
No caso de fundos de tijolo, comparação com CDI não é tão simples assim, pois é preciso levar em conta a valorização dos rendimentos.
Mesmo que a cota fique parada (improvável para bons imóveis)os rendimentos tendem a aumentar conforme o tempo passa. Assim, o que é um yield hoje de 0,59%, daqui a 5 anos poderá ser de 0,8% em relação ao preço de HOJE (yield on cost).
Dessa forma, fazer esta comparação sem levar em conta este aspecto do crescimento dos rendimentos não me parece o correto.
- jul 2018
- 17 jul
- jul 2018