Como Ler Corretamente um Relatório Gerencial de FII de Papéis?

1. A correção monetária é aplicada sobre toda a dívida, mas só é paga quando a parcela é paga (ver abaixo), de forma que esse dinheiro é reconhecido todo mês (receita -> lucro -> PL), mas como não entrou efetivamente no fundo, não pode ser pago
2. Não. O Juros são obrigatoriamente pagos “primeiro” (por força de lei), mas correção monetária, pela própria natureza, acabam sendo pagos por último, junto com amortização de principal.
3. No vencimento da parcela.

Isso é confuso até que entenda como correção monetária normalmente é aplicada. O jeito mais fácil de visualizar é considerar que cada parcela, isoladamente, tem em cada mês a correção aplicada, e só no mês que a parcela é paga os juros são calculados e pagos, sobre o valor atualizado. Por isso que é comum que em financiamentos longos a dívida passe um tempo inicial aumentando (correção monetária > parcelas), e só depois de um belo tempo comece a cair.

O pulo do gato é que não se deve considerar a correção monetária como uma outra “parcela” de juros. Isso porque correção monetária na verdade se integra ao saldo “principal” da dívida. Ou seja, vira amortização de principal. E portanto só é pago quando o principal é pago: em cada parcela, depois do juros.