Como a inadimplência afeta diretamente o fundo de papel? tendo em vista que a securitizadora que transforma a dívida/crédito em valor mobiliário, não deveiria a securitizadora arcar com a inadimplência? Como isso afeta o FUNDO em si?

Normalmente nos casos de securitização de fluxos, um Cedente (Ex: O Dono do Imóvel Alugado) passa o direito de receber aquele fluxo de Aluguéis afrente, que serão pagos pelo Devedor (Ex: Uma Varejista que alugou a loja/galpão/imóvel). Quando o Cedente cede o fluxo para a Securitizadora, ele recebe um valor à vista descontado a valor presente, se livrando do risco. O mesmo acontece pela Securitizadora, que vende o direito de recebimento daquele recebíveis, através de um ativo securitizado (ex: CRI ou CRA). 

No que tange a análise de ativos securitizados os pontos mais críticos a serem analisados são: (i) Capacidade de pagamento e solvência do Devedor; (ii) Capacidade de pagamento e solvência do Fiador/Garantidor; (iii) Existência de Garantias Exigíveis e seus respectivos valores de cobertura da dívida (Loan To Value – LTV); (iv) Coobrigação da Securitizadora.

A prática obrigatória por regulação na Securitização de créditos é que a Securitizadora estrutura um patrimônio separado, independente ao patrimônio da Sec, para a estruturação do Ativo. Possuindo sua própria DRE, DFC e Balanço, assim em caso de possível Default da operação a execução judicial iria ser direcionada neste patrimônio separado e não no patrimônio da Securitizadora, salve os casos onde ela tenha assinado uma Coobrigação no Termo de Emissão (Porém nunca vi nenhuma Sec assinar Coobrigação, somente Cedente assinar Coobrigação).

No caso de sua pergunta, o fundo iria tentar exigir judicialmente as garantias do Devedor da operação, ou que até exigir a cobrança através de dívida judicial contra o Devedor (Ex: A empresa que está alugando o imóvel).

Obs: Esse é um exemplo de fluxo de aluguéis, mas tem de financiamento para construção e até para adiantamento de fluxos futuros de Compras e Vendas de imóveis.

Infelizmente temos poucas análises de FIIs de papéis que realmente abrem as operações e analisam os riscos de créditos e saúde dos lastros da operação. Somente vejo análises de taxas e rentabilidades, tendo já notado em minhas próprias análises diversas “aberrações” em algumas carteiras. #FicaDicaSuno #MeContrata rs