Como que um fundo imobiliário adquire dívida?

Tem que analisar o caso, talvez sejam dividas operacionais.

Segue um excelente guia de fundos imobiliários

O guia definitivo de fundos imobiliários

Há algumas maneiras pelas quais um FII pode se endividar:

• Comprar um imóvel parcelado: O imóvel entra para o patrimônio do fundo, mas também entra um passivo, a dívida na forma de contas a pagar das parcelas futuras.

• Fazer um CRI: Pega os alugueis futuros, transforma num CRI, recebe o adiantamento de uma vez, mas fica sem receber os alugueis até que o CRI seja pago; na prática os alugueis estão pagando o CRI, passando ou não pela contabilidade do fundo.

• Deixar de pagar despesas: Raro mas… se o fundo ficar sem caixa, qualquer despesa normal e recorrente vira dívida instantaneamente.

Essas são as formas mais comuns em fundos de varejo. É possível que existam outras formas. Por exemplo, fazer a dívida em cima do imóvel antes do imóvel entrar no fundo, pegar o imóvel já com a dívida, que na prática vira dívida do fundo.