Venda de direito de subscrição de FII tem que calcular a DARF?

Sim, a isenção de imposto em FIIs só vale para rendimentos.

Ganho de capital é sempre tributado em 20%

Caso tenha interesse, segue um ebook sobre imposto de renda para investidores:

https://lp.suno.com.br/ebook-guia-ir/