Respostas
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Durante a crise nós direcionamos o nosso esforço comercial para a manutenção da carteira de clientes. No nosso caso, a perda do cliente implica não só em perda da receita como em aumento das despesas de condomínio e IPTU nas áreas que são desocupadas. Por isso optamos por renegociar os contratos, concedendo descontos e aumentando o prazo de vencimento.
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Não, nosso foco de atuação é: Cidade de São Paulo e Rio de Janeiro para o segmento Office e Estado de São Paulo e do Rio de Janeiro para o segmento de centros de conveniência.
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Nossa estratégia de alocação de capital é definida com base em rentabilidade esperada e riscos mapeados. Fazemos uma análise detalhada dos novos investimentos e, com base nisso, decidimos realizar ou não o investimento. Em 2018, por exemplo, encontramos mais rentabilidade no preço implícito das nossas ações do que em projetos específicos para aquisição. Nesse contexto, ao longo de 2018 a tesouraria recomprou ações que estavam no mercado. Em 2019, o cenário já mudou com perspectivas mais atrativas para aquisições. Até agora já alocamos capital em 2 aquisições (Ed. João Brícola e no Centro de Conveniência Jardim das Perdizes).
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Sim, o setor imobiliário é muito cíclico. Parte importante do sucesso nos investimentos nesse setor é surfar o momento correto do ciclo.Na nossa abordagem, aliamos o momento correto da compra e venda, o conhecimento do mercado, a gestão ativa e a disciplina financeira para gerar valor.
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Sim, o plano de compra de ações é parte dos benefícios dos diretores da Companhia e funciona como uma ferramenta de alinhamento de interesses com os acionistas. Essas ações não podem ser vendidas durante um período, o que contribui para a visão e o alinhamento de longo prazo.Atualmente, 4,4% das ações são detidas por membros do Conselho de Administração e da Diretoria Executiva.
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Acreditamos que as perspectivas sejam positivas com o crescimento econômico a redução das taxas de juros. Por um lado, as empresas ampliam seus investimentos e ocupam mais espaços em escritórios na cidade. Nesse pontos ainda há um crescimento considerável a ser capturado, tanto em São Paulo quanto no Rio de Janeiro. Por outro lado, a redução da taxa de juros atua diretamente no aumento do preços imóveis através da redução da taxa de desconto.
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Na São Carlos a diretoria possui plano de compra de ações, pelo qual há incentivo a investir todo o bônus em ações da empresa. Existe um período de lockup no qual essas ações não podem ser vendidas.Além disso, todos os funcionários possuem metas claras para o cálculo do seu bônus, de acordo com as prioridades definidas pelo Conselho de Administração anualmente.
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Com relação à recuperação econômica, no mercado de São Paulo ela já está acontecendo e deve se consolidar nos próximos trimestres. O desafio é o cenário do Rio de Janeiro, que é uma economia muito dependente de poucos setores nos quais muitas empresas reduziram de tamanho. Ainda não há uma visibilidade clara de recuperação para essa região, mas acreditamos ela ocorrerá e nos mantemos posicionados com bons ativos na cidade.
Outro desafio atual é encontrar bons prédios a preço atrativo para a reciclagem constante do portfólio. -
O aumento da concorrência é natural com a expectativa de crescimento do segmento. Entendemos que a nossa expertise no mercado, a disciplina na alocação do capital dos acionistas, aliados à estratégia de valor agregado, é o que nos diferencia.
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Sim, já começamos a sentir o impacto da recuperação econômica através da redução da taxa de vacância principalmente na cidade de São Paulo. Com a expectativa de melhora no cenário econômico, as empresas aumentam os planos de investimento e expandem suas operações. Os prédios nas melhores localizações tendem a se beneficiar mais rapidamente desse crescimento.
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Começamos a investir no segmento de centros de conveniência pois identificamos um modelo de negócio com alto potencial de crescimento que não estava sendo explorado por aqui. O plano, desde o início, é que esse segmento se torne uma empresa independente. Não há sinergia além das atividades de backoffice.
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Acreditamos que estamos no momento certo para aquisições. Nesse sentido, estamos prospectando ativos nas principais regiões de São Paulo e, eventualmente, do Rio de Janeiro. O perfil de ativo que buscamos é semelhante ao nosso modelo tradicional (ativos em boas localizações que tenham valor a agregar).
Temos percebido o mercado mais aquecido, concluímos recentemente a aquisição do Ed. João Brícola, no centro de São Paulo. Continuamos com foco em mais aquisições que gerem valor ao acionista. -
A estratégia da São Carlos é complementar à de grande parte dos FIIs. No nosso caso, estamos buscando ativos nos quais temos alguma intervenção a ser feita e que, por isso, possuem maior retorno. As intervenções podem ser investimentos, esforço comercial (prédios com alta vacância), regularização de documentação e outros.
Depois que o ativo já está maduro, ou seja, com receitas mais estáveis, ele tende a ser um ativo mais alinhado com a estratégia de investimento dos FIIs.
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Nossa vantagem competitiva está na expertise de atuar no mesmo modelo de negócio há 20 anos. A experiência adquirida nesse período em todas as etapas do ciclo de negócios (aquisição, gestão e venda) é crucial para o sucesso.
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Sim, o crescimento dos fundos imobiliários tem efeito positivo no setor como um todo. Para os ativos da São Carlos os fundos imobliários desempenham um papel importante principalmente na ponta compradora.
Quando os nossos ativos já estão maduros e, portanto, possuem renda estável, eles podem ser alvo de aquisição de FIIs.Entendemos esse crescimento como uma importante fonte para reciclagem do nosso portfólio.
