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Isso depende muito do fundo. Para fundos de tijolo, principalmente, o P/VP não é o indicador mais importante na sua análise. Você tem que olhar qual o potencial de crescimento desses fundos e qual a segurança deles. Por você estar visando aposentadoria, o importante é encontrar fundos diversificados, bem geridos e já consolidados. Esse tipo de fundo tem uma chance maior de ter sucesso no longuíssimo prazo.

Dá uma olhada nesse documento que a Rio Bravo publicou, acho que pode resolver algumas das suas dúvidas: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=58804

Vou tentar responder sua pergunta de uma maneira mais ampla. O que você pode considerar como fundos bons para receber uma renda perene para carregar por muitos anos são os fundos já consolidados e com diversos ativos e diversos inquilinos. Essa diversificação vai criar uma proteção para a sua renda, pois caso dê problema com algum imóvel ou algum inquilino, ele não representa uma porção tão relevante da receita do fundo.

Sei que essa resposta é meio vaga, mas se você começar a estudar por esses fundos diversificados, você vai aprendendo com uma segurança melhor. E não se esqueça, errar faz parte do processo de aprendizagem.

Tem muitos conteúdos na internet sobre Fundos Imobiliários para você ir estudando. Invista no seu conhecimento e quando sentir confiança, faça seu primeiro aporte. Os relatórios da Suno são excelentes para te orientar e dar indicações. Eu também tenho um Instagram com diversos conteúdos educacionais, e o YouTube está lotado de vídeos sobre o assunto também.

Qualquer dúvida, estamos aqui pra ajudar!

O que eu vou falar não é uma recomendação, apenas algumas coisas para você ponderar.

Isso que você falou vai depender bastante do fundo em questão, mas é importante também entender que o valor da cota pode não cair tanto quando forem liberadas para negociação. Dependendo do valor pago, pode ser interessante talvez manter essas cotas e comprar mais depois. É importante também saber quando que as cotas serão liberadas. Notícias no meio do caminho podem influenciar a cotação também. Não temos como prever o que vai acontecer.

Apenas para dar um exemplo, eu mesmo comprei recentemente cotas de um fundo que está em emissão. Por conta da emissão a cota acabou ficando mais acessível e acredito ser uma oportunidade interessante para compra.

Espero ter dado pelo menos um horizonte. 😛

Imagino que seja pelo encerramento da nova emissão. Uma outra pessoa perguntou  a mesma coisa nesse tópico: https://respostas.suno.com.br/pergunta/alguem-sabe-por-que-vrta11-esta-com-tanta-baixa-hj/

Então, pelo que eu pesquisei, não há uma definição específica para essa condição. O consenso é que seja 20%, porém, há algum tempo, a Contadora da Bolsa (@contadoradabolsa no Instagram) fez alguns posts e stories dizendo que seria 15%, pois estamos negociando um direito e não uma cota de Fundo Imobiliário, o que não entraria nos 20%.  Eu fiz um post no Instagram resumindo as explicações dela: https://www.instagram.com/p/B1PFnM9gH6X/

Você quer vender tudo que você tem para poder pagar a subscrição e também vender o excedente de direitos? Essa estratégia faz sentido, mas tem que fazer a matemática dos valores. Tem que ver quanto está o seu PM, calcular quanto você pagaria de imposto e ver se vale a pena. E vale notar que o preço da emissão está bem próximo do de mercado, então a margem está pequena. Em teoria, esse movimento faz sentido sim, só precisa mesmo calcular os valores e tomar cuidado com oscilações. E outra, apesar de raro, existe também o risco da oferta ser cancelada. Se isso acontecer, você não vai ter como recuperar suas cotas vendidas.

Não tenho acompanhado o fundo tão de perto para dar uma resposta específica, mas imagino que seja devido a emissão de novas cotas que acabou de ser encerrada. Pelo menos que eu me lembre, não vi nenhum fato relevante que influenciasse os fundamentos do fundo negativamente.

Gostaria só de fazer um adendo, aproveitando o assunto. Essa mecânica funciona para os rendimentos também. Depois da Data COM, a partir da Data Ex, você pode vender as suas cotas, e mesmo assim você receberá os rendimentos daquele fundo.