Eduardo Casagrande

Aconselho buscar os Ratings direto na fonte, no site das agências de ratings. No caso é procurar nas agências mais comuns como: S&P, Fitch, Moody’s, Liberum, Austin e LF Ratings por exemplo. Para debêntures é muito comum achar no próprio site do R.I. da companhia emissora, porém para CRI e CRA é mais raro a emissão possuir rating pelo próprio custo de sua emissão.

FIIs em média apresentam menor volatilidade e maior recorrência de recebimentos do que ações, tendo em vista estes pontos de mitigação de riscos então o esperado é um retorno menor. A vantagem vai da porção de exposição em cada um tendo em vista seu apetite ao risco.

Ambos possuem suas vantagens e desvantagens, porém nenhum dos dois é excludente ao outro em uma composição de carteira.

No IR as métricas envolvidas são ponderadas por Ativo negociado por aquele CPF, não importa a corretora, visto isso o preço deve ser consolidado.

Normalmente nos casos de securitização de fluxos, um Cedente (Ex: O Dono do Imóvel Alugado) passa o direito de receber aquele fluxo de Aluguéis afrente, que serão pagos pelo Devedor (Ex: Uma Varejista que alugou a loja/galpão/imóvel). Quando o Cedente cede o fluxo para a Securitizadora, ele recebe um valor à vista descontado a valor presente, se livrando do risco. O mesmo acontece pela Securitizadora, que vende o direito de recebimento daquele recebíveis, através de um ativo securitizado (ex: CRI ou CRA). 

No que tange a análise de ativos securitizados os pontos mais críticos a serem analisados são: (i) Capacidade de pagamento e solvência do Devedor; (ii) Capacidade de pagamento e solvência do Fiador/Garantidor; (iii) Existência de Garantias Exigíveis e seus respectivos valores de cobertura da dívida (Loan To Value – LTV); (iv) Coobrigação da Securitizadora.

A prática obrigatória por regulação na Securitização de créditos é que a Securitizadora estrutura um patrimônio separado, independente ao patrimônio da Sec, para a estruturação do Ativo. Possuindo sua própria DRE, DFC e Balanço, assim em caso de possível Default da operação a execução judicial iria ser direcionada neste patrimônio separado e não no patrimônio da Securitizadora, salve os casos onde ela tenha assinado uma Coobrigação no Termo de Emissão (Porém nunca vi nenhuma Sec assinar Coobrigação, somente Cedente assinar Coobrigação).

No caso de sua pergunta, o fundo iria tentar exigir judicialmente as garantias do Devedor da operação, ou que até exigir a cobrança através de dívida judicial contra o Devedor (Ex: A empresa que está alugando o imóvel).

Obs: Esse é um exemplo de fluxo de aluguéis, mas tem de financiamento para construção e até para adiantamento de fluxos futuros de Compras e Vendas de imóveis.

Infelizmente temos poucas análises de FIIs de papéis que realmente abrem as operações e analisam os riscos de créditos e saúde dos lastros da operação. Somente vejo análises de taxas e rentabilidades, tendo já notado em minhas próprias análises diversas “aberrações” em algumas carteiras. #FicaDicaSuno #MeContrata rs

Em relação à Regulamentação de REIT, é como se eles estivessem entre as empresas de capital aberto. Eles tem toda a liberdade que uma empresa de capital aberto tem, porém precisam atender a alguns requisitos mínimos para se enquadrarem como REIT e terem isenção fiscal, como:

1- Distribuir 90% dos lucros
2- Ter 75% da sua receita proveniente de atividades imobiliárias
3- Ter pelo menos 75% dos ativos em investimentos imobiliários
4- Não ter mais do que 10% de participação (votos) em outras empresas (a não ser que sejam outros REITs)
5- No mínimo 100 acionistas
6- Não ter menos de 5 pessoas com mais de 50% das ações
7- Outras questõesde compliance

Então, os REITs se parecem muito com empresas de capital aberto, sem restrições de alavancagem, por exemplo, mas precisam distribuir grande parte do seus lucros para os acionistas (o que lembra a regulamentação dos FIIs).

Em relação à Regulamentação os Fundo de Investimento Imobiliário foram criados pela lei 8.668/93, Regulamentados pelas ICVM 472/08 e 516/11, sendo Investimento coletivo em empreendimentos imobiliários Condomínio fechado. Precisam atender a alguns requisitos mínimos para se enquadrarem como FIIs  e terem isenção fiscal, como:

1- Distribuir 95% dos lucros em regime caixa.
2- Cotista que tenha direitos sobre imóveis do fundo não possuir mais do que 25% de cotas.
3- Ser listado em bolsa (ou balcão)
4- Não ter cotista com mais de 10% das cotas ou dos rendimentos, se não 20% de IR na fonte dele.
5- No mínimo 50 cotistas

Resumidamente um é empresa e o outro é fundo, assim como um é no USA e o outro no BR, além dos pontos enumerados acima.

O relatório Suno Insider Spy acompanha as movimentações dos controladores, podendo ter diversos significados como: (i) Realização de lucro, no sentido de que as ações já subiram ao preço teto ou próximo, disso na visão dos controladores. Sendo um bom momento para a realização dos lucros obtidos com a valorização desses papeis; (ii) Saída de capital, no sentido de os próprios controladores estarem com perspectivas negativas para o futuro da companhia, realizando no momento anterior do cenário futuro de de estresse desses papéis; (iii) Skin in the game, mostrando ser um momento em que o próprios controladores está esperançosos e com isso apostam na companhia deles investindo capital próprio na espera de retornos futuro. (iv) Movimentações estratégicas internas, possíveis estratégias não correlacionadas, das quais não temos dados suficientes para analisar ou foram apenas movimentações sem motivações diretas com resultados ou governança da companhia.

As movimentações do Suno Isider Spy, como o próprio disclosure descreve, podem auxiliar os assinantes em suas decisões de investimento, onde a suno não garante a exatidão das informações aqui contidas e recomenda ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais, entre outros.

Estes quatro pontos acima podem auxilia-lo, principalmente nos 3 primeiros pontos, podem adjunto com uma análise de resultados, composição de capital e graus de governança virem a auxilia-lo na sua tomada de decisões.

Obs: Desculpe pelo tamanho da resposta ‘-‘

O Beta é uma medida do sensibilidade que um investidor está exposto ao investir em um ativo em particular em comparação com o mercado como um todo. Se você tiver ações com beta abaixo de 1 suas ações vão ter menos sensibilidade a responder diretamente ao movimento do mercado. Afinal, o Índice Beta reflete o ângulo de inclinação da linha de tendência, baseado na covariância entre o Retorno do Ativo e do Mercado / Variância do Retorno do Mercado. Quanto maior for este ângulo, maior será o Beta e vice-versa.

Essa explicação toda acima foi para mostrar que somente o Beta não é uma medida de diversificação isolada, apenas um indicador de sensibilidade em relação ao mercado como um todo, visto que não adianta muito ter empresas com betas abaixo de 1 se todas forem do mesmo setor (ex: Calçados ou Softwares).